Trong mua bán bất động sản, nắm rõ được các thông tin về vị trí đất, đơn vị tính đất đai; hay cách tính giá đất theo vị trí đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Bởi chúng sẽ có tác động mạnh mẽ đến việc đảm bảo lợi ích của nhà đầu tư về giá trị bất động sản; cũng như tránh được rủi ro trong các trường hợp giao dịch nhà đất,… Qua bài bài viết này, hãy cùng batdongsanviet247 nghiên cứu cách tính vị trí đất và xác định giá đất chuẩn nhất hiện nay!
Nghiên cứu cách tính vị trí đất nhằm mục đích gì?
Trên thực tế, vị trí đất chính là một trong những yếu tố cực kỳ quan trọng để có thể xác định được giá trị thửa đất đó. Hiện nay, hầu như Uỷ ban nhân dân các tỉnh – thành phố cũng đã công khai bảng giá đất; khung giá đất một cách rõ ràng. Song, nghiên cứu vị trí đất vẫn là phương án khá khả quan cho những ai chưa hiểu được cách xem giá đất chính xác; cũng như loại trừ được những phức tạp qua việc theo dõi bảng giá đất.
Theo đó, khung giá đất của Nhà nước sẽ giúp nhà đầu tư nắm được các nghĩa vụ tài chính: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ,… Tuy nhiên, song song với việc dựa vào khung giá; nghiên cứu cách tính vị trí đất; cũng như cách tính giá đất theo vị trí,… Bạn sẽ tự mình xác định được một số nghĩa vụ tài chính cần thực hiện trong giao dịch bất động sản.
Tính vị trí đất trong việc xây dựng bảng giá đất; kết hợp với tình hình thực tế tại địa phương; giá đất thị trường; và những quy định về đơn vị tính đất đai, số lượng đất cụ thể,…Có thể giúp xác định được mức giá của từng vị trí đất phù hợp với khung giá đất. Ngoài ra, nghiên cứu cách tính vị trí đất cũng sẽ giúp bạn có thể tính tiền sử dụng đất trong những trường hợp đất trong hẻm. Hay trong những trường hợp đặt biệt như: đất thông ra nhiều hẻm, không có tên đường cụ thể,…
Ví dụ:
Chẳng hạn như khi Liên sở Tài nguyên & môi trường – Tài chính – Xây dựng – Cục Thuế TP.HCM đã ban hành Bảng giá đất 2015 và áp dụng trên địa bàn. Biết cách tính vị trí đất TPHCM trong tình huống này sẽ giúp bạn nắm rõ hơn cái vấn đề như:
- Vị trí 2 là hẻm có chiều rộng từ 5m trở lên, sẽ được tính giá bằng 0,7 lần mặt tiền (vị trí 1).
- Hay vị trí 3 là hẻm với chiều rộng từ 3m – dưới 5m sẽ có giá đất bằng 0,8 lần vị trí 2.
- Vị trí 4 là hẻm với chiều rộng dưới 3m sẽ có giá bằng 0,8 lần vị trí 3.
Đồng thời, biết cách cách tính vị trí đất TPHCM, cách tính vị trí đất tại Hà Nội,… Cũng sẽ giúp nhà đầu tư tránh được nhiều rủi ro trong quá trình giao dịch.
Một số nguyên tắc chung trong xác định vị trí đất
Tại Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ban hành Quy định và Bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội đã có các nguyên tắc về cách tính vị trí đất như sau:
Nguyên tắc xác định vị trí đất chung
Dựa vào tiềm năng sinh lợi cũng như sự tác động của cơ sở hạ tầng đến sinh hoạt – kinh doanh – dịch vụ; vị trí đất có thể được xác định theo một số nguyên tắc chung:
- Vị trí 1: Đây là những khu vực tiếp giáp đường, phố, có tên trong bảng giá đất. Đồng thời đây sẽ là những khu vực có khả năng sinh lời hấp dẫn; cùng điều kiện phát triển và cơ sở hạ tầng tốt hơn những vị trí 2,3,4.
- Vị trí 2,3,4: Theo thứ tự, khả năng sinh lợi và điều kiện cơ sở hạ tầng cũng sẽ giảm dần so với vị trí 1.
Nguyên tắc xác định vị trí đất chi tiết
- Vị trí 1: Đây là thửa đất của một chủ sử dụng và có ít nhất một mặt (cạnh) giáp với đường (phố); có tên trong bản giá được ban hành kèm theo Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND.
- Vị trí 2: Đây là thửa đất của một chủ sử dụng, có ít nhất một mặt (cạnh) giáp với ngõ, ngách, (gọi chung là ngõ) hay hẻm có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ chỉ giới hè đường (phố); có tên tại bảng giá đất tới mốc đầu tiên của thửa đất tiếp giáp với ngõ) từ 3.5m trở lên.
- Vị trí 3: Đây là thửa đất có một chủ sở hữu và có ít nhất một mặt (cạnh) giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ chỉ giới hè đường (phố); và có tên trong bảng giá đất tới mốc giới đầu tiên của thửa đất tiếp giáp với ngõ) với khoảng cách từ 2m đến dưới 3.5m.
- Vị trí 4: Đây là thửa đất có một chủ sở hữu và có ít nhất một mặt (cạnh) giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ chỉ giới hè đường (phố); và có tên trong bảng giá đất tới mốc giới đầu tiên của thửa đất tiếp giáp với ngõ) dưới 2m.
>>> Cách xác định vị trí đất 1 2 3 4 đơn giản trước khi đầu tư
Giá đất theo từng vị trí thửa đất sử dụng để làm gì?
Căn cứ vào Khoản 2 điều 144 Luật Đất đai năm 2013; giá đất theo từng vị trí thửa đất được sử dụng nhằm mục đích:
- Là cơ sở để tính tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình; cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức. Và trong trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp sang đất ở; với phần diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở cho các hộ gia đình và cá nhân.
- Áp dụng trong trường hợp tính thuế sử dụng đất. Bao gồm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; thuế sử dụng đất nông nghiệp phải nộp định kỳ hàng năm
- Dựa vào để tính phí, lệ phí phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Chẳng hạn như: lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ khi đăng ký sang tên,…
- Làm cơ sở để tính tiền xử phạt trong các trường hợp vi phạm hành chính thuộc về lĩnh vực đất đai.
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước. Trong các trường hợp gây thiệt hại xảy ra trong quản lý hay sử dụng đất đai.
- ựa vào giá đất theo từng vị trí thửa đất để tính giá trị quyền sử dụng đất; trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước. Xảy ra trong các trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao và có thu tiền sử dụng đất. Hay công nhận quyền sử dụng đất và có thu tiền sử dụng đất; hoặc đất thuê trả tiền thuê đất một lần trong cả thời gian thuê.
Hướng dẫn xem giá đất theo từng vị trí mảnh đất chuẩn nhất
Theo đó, dưới đây là hướng dẫn cách tính giá đất theo vị trí cụ thể để bạn đọc tham khảo:
Bước 1: Xác định được quyết định hoặc bảng giá đất được áp dụng
Bảng giá đất sẽ được Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố xây dựng định kỳ 05 năm 1 lần. Và được công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Thời điểm hiện tại, các tỉnh thành hầu như đã công bố công khai và áp dụng bảng giá đất giai đoạn năm 2020 – 2024.
Để biết được bảng giá đất đang áp dụng; bạn hãy truy cập đường link https://luatvietnam.vn/bang-gia-dat.html. Sau đó gõ từ khóa theo cú pháp Bảng giá đất + Tên tỉnh (thành) + 2020 – 2024 để tìm kiếm.
Bước 2: Xác định mục đích sử dụng của thửa đất và địa chỉ thửa đất cần xem
Chiếu theo Khoản 6 điều 6 của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT; mục đích sử dụng đất ghi thống nhất với số địa chính với các loại đất như: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp với các tên gọi cụ thể.
Bước 3: Kiểm tra vị trí thửa đất
Bước tiếp theo, tiến hành xem xét thửa đất mà bạn muốn kiểm tra thuộc khu vực đồng bằng, trung du, miền núi. Bởi hiện tại một số tỉnh thành vẫn chia đất nông nghiệp tương ứng với 3 khu vực trên.
Bước 4: Tiến hành đối chiếu với bảng giá đất
Sau khi đã hoàn thành các bước trên, tiến hành đối chiếu các thông tin đã đã kiểm tra được với bảng giá đất đang được áp dụng và tìm ra giá đất chính xác.
Ví dụ cách tính giá đất theo vị trí
Giả sử ông A hiện đang có một thửa đất mặt đường tại đường Vũ Trọng Phụng quận Thanh Xuân. Ông muốn tra cứu giá đất chính xác. Các bước ông đã tiến hành đó là:
- Bước 1: Xác định bảng giá đất đang áp dụng theo Quyết định 30/2019/QĐ-UBND Bảng giá đất Thành phố Hà Nội giai đoạn 2020 – 2024.
- Bước 2: Địa chỉ thửa đất là Vũ Trọng Phụng quận Thanh Xuân, Hà Nội. Mục đích sử dụng là đất đô thị để ở.
- Bước 3: Vị trí thửa đất của ông A là vị trí VT1 thuộc mặt đường.
- Bước 4: Đối chiếu với bảng giá trị của thửa đất này là 28.750.000 đồng/m2.
Lý do bạn thường khó xác định được vị trí đất dù có bảng giá đất
Như đã đề cập, bảng giá đất sẽ được xây dựng 5 năm 1 lần; được công bố công khai vài ngày 1/1 đầu kỳ. Thường thì bảng giá đất sẽ không có sự thay đổi trong suốt giai đoạn này (2020 – 2024). Tuy nhiên sẽ có một số tuyến đường và khu vực được sửa đổi và bổ sung. Thêm vào đó, giá đất trong bảng giá đất cũng khá phức tạp. Vậy nên người dân sẽ thường khó xác định được vị trí đất dù đã có bảng giá đất. Cụ thể:
Giá đất ở và giá đất phi nông nghiệp không giống nhau tại các vị trí
Giá đất ở và giá đất phi nông nghiệp sẽ không giống nhau tại mỗi tuyến đường, tuyến phố. Với các vị trí khác nhau: vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4.
>>> Cách đầu tư bđs khôn ngoan mang lại lợi nhuận cao
Sự khác biệt về khoảng cách
Về cơ bản, việc xác định vị trí đất hay khoảng cách của mỗi vị trí đất từ mặt đường trong quyết định về bảng giá đất tại các tỉnh thành sẽ khác nhau. Chẳng hạn, tại Hà Nội và Yên Bái sẽ có cách tính vị trí đất sẽ không giống nhau:
Đối với Hà Nội:
- Vị trí 1: Thửa đất của một chủ sử dụng, và có ít nhất một mặt (cạnh); giáp với đường có tên trong bảng giá đất.
- Vị trí 2: Thửa đất có một chủ sử dụng với ít nhất một mặt (cạnh); giáp với ngõ, ngách, hẻm và có mặt cắt ngõ nhỏ nhất từ 3.5m trở lên.
Đối với Yên Bái có 2 loại: Vị trí đất nông nghiệp và vị trí của đất nông nghiệp. Trong đó, vị trí 1 và vị trí 2 của đất phi nông nghiệp được tính như sau:
- Vị trí 1: Thửa đất có ít nhất 1 cạnh tiếp giáp chỉ giới hành lang an toàn của đường giao thông chính
- Vị trí 2: Thửa đất trong ngõ của đường giao thông chính. Có chiều rộng ngõ lớn hơn 3m. Đồng thời cách chỉ giới hành lang an toàn của đường giao thông chính không quá 50 m.
Sự khác biệt về quy định vị trí
Một số tỉnh thành chỉ quy định cụ thể giá đất tại vị trí 1; mà không thể hiện rõ vị trí 2, 3 hay 4.
Cụ thể tại Khoản 1 điều 7 quy định về Bảng giá đất kèm theo Quyết định 28/2019/QĐ-UBND của tỉnh Yên Bái: Ngoài thửa đất phi nông nghiệp có chiều sâu lớn hơn 20m; tiếp giáp đường giao thông có trong bảng giá đất. Những khu vực khác sẽ có mức giá được phân theo chiều sâu của thửa đất; kể từ giới hành lang an toàn của đoạn đường đó:
- Diện tích trong 20m đầu tiên sẽ bằng 100% giá đất vị trí 1 của đoạn đường đó.
- Diện tích có chiều sâu từ 20m – 40m tiếp theo sẽ bằng 50% giá đất vị trí 1.
- Diện tích của chiều sâu 40m – 60m sẽ bằng 30% giá đất vị trí 1.
Một số thửa đất sở hữu vị trí đặc biệt
Giá đất tại một số vị trí khác nhau sẽ có giá trị khác nhau; phụ thuộc điều kiện cơ sở hạ tầng và những yếu tố khác. Chẳng hạn như những thửa đất có các cạnh (mặt) tiếp giáp từ hai mặt phố, ngõ trở lên,… Sẽ được liệt kê vào trường hợp đặc biệt. Và giá đất sẽ phụ thuộc vào những hệ số được quy định.
Kết luận
Trên đây là toàn bộ chia sẻ của chúng tôi về cách tính vị trí đất và cách xác định giá đất theo vị trí chuẩn nhất hiện nay. Mong rằng bài viết đã mang đến bạn những kiến thức hữu ích; để bạn có thể biết được cách tính vị trí đất TPHCM; cách tính vị trí đất tại Hà Nội; hay những tỉnh thành khác một cách chính xác nhất. Từ đó có thể ứng dụng trong cuộc sống thực tiễn và hành trình đầu tư của bản thân!
>>> Có thể bạn quan tâm:
Có bao nhiêu tiền thì nên mua nhà – Những lưu ý vàng khi mua nhà
Nên mua nhà hay mua đất để đầu tư? Đọc ngay ưu, nhược để ra quyết định đúng!
