Định giá bất động sản là gì? Những phương pháp định giá, quy trình thẩm định giá bđs,.. Đây là những câu hỏi mà nhà đầu tư trên thị trường hiện nay chưa tìm được câu giải đáp phù hợp. Cùng tìm hiểu trong bài mở đầu của chuỗi Series Bên lề BĐS Kỳ 1: Định giá bđs của batdongsanviet247 nhé!
Định giá bất động sản là gì?
Theo số 40 điều 4 Pháp lệnh Giá quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm, địa điểm nhất định. Đúng theo tiêu chuẩn nhất định của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.
Như vậy, định giá bđs là giá trị số tiền ước tính về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường. Vào thời điểm thẩm định giá theo một mục đích được xác định rõ ràng. Trong những điều kiện của thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
>>> Xem thêm: Những cách xác định giá bất động sản phổ biến nhất hiện nay là gì?
Giá cả BĐS còn tuỳ thuộc khá đáng kể vào quan hệ cung – cầu trên thị trường. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Những yếu tố xuất phát từ những khiếm khuyết của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”…
Cũng giống như định giá bất động sản nói chung. Định giá nhà đất là những hoạt động cần thiết và hữu ích. Điều này nhằm giúp các bên tham gia thị trường bđs biết được chính xác giá nhà đất sẽ giao dịch. Các bên tham gia vào thị trường ở đây có thể là những người mua/ bán, nhà đầu tư, nhà môi giới hoặc các tổ chức thẩm định giá, ngân hàng…
Quy trình thẩm định giá bđs
Tham khảo quy trình khảo sát thẩm định giá bđs theo các bước dưới đây:
Bước 1
Bộ phận kinh doanh sẽ tiếp nhận thông tin yêu cầu thẩm định giá của đối tác, khách hàng.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ yêu cầu thẩm định giá của khách hàng. Quy trình sẽ được chuyển toàn bộ hồ sơ pháp lý cho bộ phận thẩm định. Tiếp theo thẩm định viên sẽ tiến hành phân tích và nghiên cứu thông tin pháp lý theo hồ sơ yêu cầu.
Bước 2
Các thẩm định viên của công ty khảo sát điều tra thông tin thị trường như: Thông tin khu vực dựa vào kinh nghiệm đã làm tại đó (nếu đã thực hiện thẩm định tại đó), thông tin trên internet, dữ liệu của công ty. Báo giá trị sơ bộ ước tính của tài sản (nếu khách hàng yêu cầu) lại cho đối tác, khách hàng.
Bước 3
Thực hiện thẩm định giá
- Khảo sát thực tế những thông tin liên quan đến tài sản: Kích thước thửa đất, xác định vị trí tài sản tọa lạc, công trình xây dựng trên đất, môi trường kinh doanh, sinh sống,….
- Tham khảo các giao dịch thực hiện thực tế trong khu vực xung quanh. Phân tích thêm ngân hàng thông tin dữ liệu của công ty.
- Tham khảo các thông tin trên mạng, trang social media. Các website, fanpage về mua bán bất động sản, các trang truyền thông mạng xã hội, diễn đàn, sàn giao dịch bất động sản, ….
- Hội ý ý kiến của chuyên gia: Các chuyên gia trong lĩnh vực thẩm định, định giá nhà, giá bđs của công ty sẽ tổng hợp, phân tích chuyên sâu thị trường và tài sản. Từ đó đưa để đưa ra các phương pháp định giá bđs và xác định giá trị tài sản hợp lý.
- Lập báo cáo thẩm định giá và cơ sở thẩm định giá đúng theo tiêu chuẩn thẩm định của pháp luật Việt Nam.
Bước 4
Kiểm tra lại toàn bộ thông tin pháp lý, thông tin của khách hàng, phương pháp định giá bđs, mục đích thẩm định. Thông tin tài sản cần thẩm định và giá trị thẩm định cuối cùng. Tiếp theo để hoàn tất và phát hành báo cáo thẩm định.
Những hồ sơ trong tình trạng được duyệt hay cần bổ sung thông tin. Bộ phận kiểm soát sẽ báo lại thông tin cho bộ phận thẩm định và trình lên Ban Giám đốc. Bộ phận nhân sự phòng kinh doanh sẽ báo lại giá trị thẩm định đến khách hàng.
Bước 5
Phát hành hồ sơ thẩm định:
Bộ phận in ấn của công ty tiến hành các thủ tục in chứng thư và báo cáo thẩm định bđs. Scan file chứng thư báo cáo thẩm định gửi cho khách hàng. Chuyển phát nhanh cho khách hàng bản gốc hoặc giao tận nơi cho khách. Thực hiện các công việc lưu trữ tài liệu. Hoàn thành quy trình thẩm định bđs.
>>> Xem thêm: Series Đi “săn” cùng hội BĐS – Kỳ 1: 5 cách thẩm định giá bất động sản tránh bị “hớ”
Phương pháp định giá bđs và công thức định giá bạn cần nắm
Phương pháp định giá bđs
Căn cứ thông tư số 145/2016/TT-BTC của Bộ trưởng Bộ Tài chính ngày 06 tháng 10 năm 2016 về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản. Có 5 phương pháp định giá bđs cũng như cách định giá bđs phổ biến hiện nay như sau:
- Phương pháp so sánh / so sánh trực tiếp
- Phương pháp chi phí
- Phương pháp chiết trừ
- Phương pháp thặng dư (hay còn được gọi là phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định). Đây là phương pháp được xem là có nhiều tiềm năng phát triển dựa vào sự phát triển giả định của tổng tài sản doanh thu phát triển trừ đi giá trị của các chi phí dự kiến phát sinh. Những chi phí này bao gồm lợi nhuận của nhà đầu tư để tạo ra những sự phát triển bền vững.
- Phương pháp thu nhập (dòng tiền chiết khấu, vốn hóa trực tiếp)
Công thức định giá bđs
Theo phương pháp thặng dư sẽ xác định công thức định giá bđs tổng quát như sau:
V = DT – CP
V: Giá trị của tài sản cần thẩm định giá
DT: Tổng doanh thu phát triển
CP: Tổng chi phí phát triển.
Lời kết
Hy vọng, qua bài mở đầu của chuỗi Series Bên lề BĐS Kỳ 1: Định giá bđs và quy trình thẩm định giá bđs của batdongsanviet247. Các bạn đã có những thông tin hữu ích về định giá nhà, giá bất động sản, các phương pháp, công thức định giá bđs cũng như các bước thực hiện một quy trình thẩm định giá,…. Cảm ơn các bạn đã theo dõi. Và cùng đón xem những bài viết tiếp theo của chuỗi Series ở kỳ sau nhé! Chúc các bạn luôn thành công!
>>> Xem thêm: Tìm hiểu cách định giá nhà đất Hà Nội TpHCM hiện nay
