Nắm trong tay vài tỷ, muốn an cư lập nghiệp, hoặc mua bán đầu tư làm giàu,… Nhưng “chân ướt chân ráo” lại bị cò chặt chém, dẫn đến chêm giá, hụt lời… Nắm được tâm lý chung, batdongsanviet247.net cho “ra lò” chuỗi series đi săn cùng hội BĐS với những chủ đề liên quan trong việc mua bán BĐS. Trong kỳ đầu tiên, cùng theo chân tìm hiểu 5 cách định giá bất động sản tránh bị “hớ” những khoản tiền có thể lên đến bạc tỷ đồng!
Định nghĩa về định giá Bất động sản
Định giá Bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường; vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung -cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác; như những yếu tố xuất phát từ những khiếm khuyết của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”… có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện…).
>>> Xem thêm: [Infographic] Tìm hiểu về BĐS qua các giai đoạn
Mục đích Thẩm định giá Bất động sản
- Thế chấp tài sản, bảo lãnh tín dụng;
- Mua bán, chuyển nhượng, góp vốn liên doanh;
- Thành lập doanh nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp;
- Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp;
- Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại;
- Hạch toán kế toán, tính thuế ;
- Tư vấn và lập dự án đầu tư;
- Các mục đích khác.
5 phương pháp thẩm định giá bất động sản
Cách định giá BĐS bằng phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường; của các bất động sản có nhiều đặc điểm tương đối giống so với nhà đất đang xem xét. Để ước tính giá trị thực của tài sản; đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam; cũng như nhiều nước trên thế giới.
Phương pháp giá thành
Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán trên thị trường (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…).
Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế; nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
>>> Xem thêm: Series Công thức mua nhà “bất bại” – Bài 2: Tiết kiệm tiền mua nhà
Phương pháp thu nhập
Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hằng năm trong tương lai từ một BĐS; tương ứng với tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa); để tính ra giá trị của tài sản.
Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao; trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước. Vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế. Trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn; thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán bổ sung.
Phương pháp lợi nhuận – Định giá bất động sản đặc biệt
Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt; như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó; chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó.
Mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.
Định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư
>>> Xem thêm: Series Công thức mua nhà “bất bại” – Bài 6: 1 tỷ mua nhà hay chung cư
Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng; mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai. Chẳng hạn như căn cứ theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Thực chất đây là một dạng của phương pháp giá thành. Chúng thực hiện theo nguyên tắc: giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại; sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận.
Tùy thuộc vào loại hình mà áp dụng những cách thẩm định giá bất động sản khác nhau. Tất cả các phương pháp này đều phải được thực hiện bởi một đơn vị có chức năng chuyên môn; căn cứ theo quy định, hướng dẫn của pháp luật. Tuy nhiên, bản thân nhà đầu tư có thể tự mình tham gia vào quá trình này; để định vị trước ngưỡng giá trị tài sản; và giám sát quá trình định giá của các đơn vị chuyên nghiệp.
Lời kết
Trên đây là những thông tin Kỳ 1 chúng tôi chia sẻ. Khi đã hiểu rõ và nắm vững những phương pháp định giá Bất động sản; thì sẽ giúp bạn có một nền tảng cơ sở vững chắc để tránh bị “hớ” hoặc chênh giá; hoặc đối với người bán thì tự tin hơn khi tư vấn cho khách hàng.
Ở những kỳ sau, hãy cùng chúng tôi gia nhập sâu hơn vào thị trường “săn” BĐS như một chuyên gia thực thụ bạn nhé!
>>> Bài viết liên quan: Series Đi “săn” cùng hội BĐS – Kỳ 2: Nắm gọn thị trường nhờ hiểu rõ chu kỳ bất động sản diễn ra
